Portal O Debate
Grupo WhatsApp


Fechamento de sacadas em condomínios

Fechamento de sacadas em condomínios

05/11/2012 Rodrigo Karpat

Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio.

A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.

Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. "Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas".

O terraço de cobertura, as varandas, as sacadas e as demais áreas externas do condomínio compõem a fachada do edifício. Algumas alterações podem modificar inclusive a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso.

Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação. Vale ressaltar que, dependendo do caso, esta alteração pode fulminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembleia, tal obra não pode ser realizada.

O construtor para edificar no terreno deve respeitar o limite de área a ser construída conforme imposição da Prefeitura e, se este limite estiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. E o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerada acréscimo de área e estará suscetível sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além da necessidade de regularização do imóvel que estará suscetível a sanções e multas.

Porém, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, levam a situação a assembleia de condomínios e pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo de fechamento e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem o fechamento nos moldes autorizados em assembleia.

Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não considera a regularidade perante a municipalidade. Conclui-se assim que o fechamento de sacadas com vidros transparentes, conforme entendimento jurisprudencial, apesar de não constituir alteração da fachada, podem ser alterados com a aprovação assemblear de maioria simples, a qual deve padronizar esse procedimento.

Ainda existe uma zona obscura quanto a regularidade de tal mudança perante a municipalidade, além de necessidade de uma análise estrutural ou parecer da construtora quanto ao sobrepeso imposto pelos fechamentos.

* Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. 



Uso consciente do crédito pode ajudar a girar o motor da economia

Muita gente torce o nariz quando o assunto é tomar empréstimo, pois quem precisa de crédito pode acabar não conseguindo honrar essa dívida, tornando esse saldo devedor uma bola de neve.


Voltar primeiro com os mais velhos: mais autonomia e continência

Nunca pensei que chegaria esse dia, mas chegou! Um consenso global sobre o valor da escola para as sociedades, independentemente do seu PIB.


Adolescentes, autoestima, família: como agir, o que pensar?

A adolescência é um tempo intenso, tanto pelo desenvolvimento físico, quanto neurológico, hormonal, social, afetivo e profissional.


Digital: um tema para o amanhã que se tornou uma demanda para ontem

Durante muito tempo, a Transformação Digital foi considerada uma prioridade para o futuro dos negócios.


Compliance como aliado na estratégia ESG das organizações

A temática que atende aos princípios ambientais, sociais e de governança, ou seja, o ESG (Environmental, Social and Governance), está em forte evidência.


A humanização da tecnologia no secretariado remoto

A tecnologia deu vida a inúmeras oportunidades de negócios, como o trabalho à distância.


Bolsa vs Startups. Porque não os dois?

Vivemos um momento de grandes inovações e com os investimentos não é diferente.


Os pecados capitais da liderança

“Manda quem pode, obedece quem tem juízo.”


“Pensar Global, Agir local”: O poder do consumo consciente

A expressão “Pensar Global e Agir local” já é lema em muitas esferas de discussões políticas, econômicas, sobre sustentabilidade e solidariedade.


Vencido o primeiro desafio da LGPD

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) regulamenta o tratamento de dados de pessoas físicas nas suas mais variadas aplicações e ambientes.


Telemedicina, fortalecimento do SUS e um primeiro balanço da pandemia

Mudam-se os tempos, mudam-se as vontades, alertou Camões. Todo o mundo é feito de mudanças.


Médico: uma profissão de risco

Estudar medicina é o sonho de muito estudantes, desde o cursinho o futuro médico se dedica a estudar para conseguir entrar no super concorrido curso de medicina.