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Financiamento imobiliário e o cenário atual no Brasil

Financiamento imobiliário e o cenário atual no Brasil

14/10/2016 Silvana Bueno de Freitas

É notável que o mercado imobiliário atingiu um crescimento expressivo nos últimos anos.

Incentivos como programas governamentais e taxas de juros menos onerosas chamam a atenção dos consumidores para a realização do grande sonho dos brasileiros, conquistar sua casa própria.

Entretanto estamos enfrentando uma crise econômica no país, e um dos setores mais afetados é o da construção civil, vivenciamos as consequências do aumento do volume de compra exacerbada de imóveis que tivemos alguns anos atrás.

Dessa forma, o processo de desaceleração do mercado é evidente devido a diversos fatores econômicos e medidas tomadas pelo próprio governo que antes tinha uma estratégia de aquecimento do mercado, e no cenário atual interromperam o setor produtivo, deixando os consumidores inseguros com relação aos seus empregos e limitando crédito imobiliário nos bancos governamentais ou economia mista, dessa forma muitos precisam buscar alternativas em bancos privados onde as taxas não são muito atrativas.

Contudo, devido à mudança do cenário politico, criou-se uma reversão de expectativas, nas quais os bancos começam a flexibilizar taxas e prazos, dessa forma incentivando os consumidores a viabilizar a compra da casa própria, abaixo podemos elencar os principais sistemas de financiamento imobiliário:

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é destinado para aquisição de imóveis de alto padrão, dessa forma não utiliza do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) para realizar o empréstimo ao adquirente, sendo a principal fonte de recursos do SFI os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento, esse sistema é regulado pelas condições do mercado de acordo com a lei 9.514/97.

A Carteira Hipotecária é muito semelhante ao SFI, contudo os recursos para o financiamento é proveniente da Carteira de poupança, dessa forma os bancos utilizam desse recurso para liberar o empréstimo, entretanto não tem limite de valor do imóvel e as tratativas de juros e prazo é de livre negociação.

O SFH é o mais comum e utilizado dentro dos sistemas, pois é destinado aos consumidores de menor renda, o Banco Central regulamenta a liberação desse crédito, devido a isso existem algumas regras para a utilização do mesmo, no quadro abaixo podemos visualizar as diferenças de cada sistema de financiamento:

 

Regras

SFH

SFI

Carteira Hipotecária

Tipo de garantia

Hipoteca/ Alienação fiduciária.

Alienação Fiduciária.

Hipoteca / Alienação Fiduciária.

Quem tem acesso

Pessoa Física.

Pessoa Física e Jurídica.

Pessoa Física e Jurídica.

Prazo

420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco.

420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco e tipo de imóvel.

Não há limite.

Percentual de liberação do financiamento

Normalmente os bancos liberam até 80% entre o menor valor de compra e venda e avaliação, porém é limitado a 90%.

Não há limite

Não há limite

Taxas

Até 12% a.a.

Livre negociação

Livre negociação

Tipo de imóvel

Residencial desde que possa ser alienado, legalizado e livre do ônus.

Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial.

Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial.

Limite Valor do Imóvel

De R$ 650mil a R$ 750 mil.

Não há limite.

Não há limite.

Limite de avaliação

R$ 585 mil

Não há limite.

Não há limite.

Tipo de Contrato

Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública.

Escritura pública.

Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública.

Origem do recurso

SBPE, FGTS e programas governamentais.

Mercado Financeiro

Caderneta de poupança e mercado financeiro.

Utilização do FGTS

Sim, desde que esteja dentro dos requisitos para utilização do FGTS.

Não é permitido

Não é permitido

Execução da dívida

Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.

Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor, se alienação fiduciária.

Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.



Existem três formas de amortização do saldo desses financiamentos, que são eles:

SAC: Sistema de amortização constante, o qual a parcela é decrescente, pois os juros são calculados pelo saldo devedor, e este diminui a cada período, dessa forma a parcelas consequentemente diminuirão. Esse é o mais utilizado no mercado imobiliário.

PRICE: O sistema Price ou Francês, tem característica de prestações iguais e postecipadas, nesse caso a amortização que sofre alteração, e os juros se mantém constante, portanto a cota de amortização é crescente a cada mês.

SAM: Sistema de amortização mista, como diz o nome é um misto da SAC e PRICE, é caracterizado pela média aritmética entre juros e amortização.

Sendo assim, vale ressaltar que o consumidor deve estar atento ao tipo de imóvel que pretende adquirir e avaliar qual é a melhor alternativa dentro dos sistemas disponíveis no mercado brasileiro, levando em consideração todos os fatores econômicos que envolvem a compra de um imóvel.

* Silvana Bueno de Freitas é analista financeiro no Grupo Thá.
 

 



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