É certo que cabe ao síndico fazer a guarda das áreas comuns e cuidar da edificação como um todo, e para isso em alguns casos ele precisaria adentrar em uma unidade. Algumas convenções trazem em seu bojo pré-autorizações perigosas, para que os síndicos entrem em residências alheias, uma vez que não contam com a prévia autorização do morador.

Lembrando que a pré autorização da convenção, não pode se sobrepor ao que diz a lei, especificamente a Constituição Federal, a qual trata acertadamente o domicílio como asilo inviolável, salvo em situações taxativas devidamente explicitadas no texto da lei, quando o ingresso sem autorização ser permito somente em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial. (art. 5º, inciso XI, Constituição Federal)

E adentrar em uma moradia sem prévia autorização poderá fulminar em invasão de domicilio por parte do síndico, zelador, ou de quem o fizer sem prévio consentimento do morador.

Código Penal

Art. 150 - Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências:

Pena - detenção, de um a três meses, ou multa.

A situação em que o síndico se encontra no caso de querer penetrar em domicílio alheio sem prévia autorização, é a mesma do policial que quer cópia das imagens do circuito interno de TV ou do policial que quer adentrar no condomínio sem mandato judicial.

O condomínio também é considerado domicílio nos termos do III, § 4º Art. 150 do Código Penal. Assim, a Constituição assegura a moradia o asilo inviolável, do qual, sem prévia autorização do dono ou ocupante ninguém nela pode penetrar, salvo por ordem judicial ou se ali estiver ocorrendo algum desastre ou crime, ou ainda para prestar socorro.

Desta forma, em caso de necessidade, por mais que ali esteja ocorrendo uma obra irregular, um vazamento ou qualquer outra situação, o síndico precisa de autorização do morador para ingressar na unidade.

Caso esta autorização lhe seja negada, ele não deve entrar em propriedade alheia, e sim notificar o ocupante e se necessário ingressar com medida judicial para que lhe seja autorizado o acesso ou paralisada a obra. Se na unidade estiver ocorrendo um vazamento ou uma obra irregular, por exemplo; se o morador não permitir a entrada, este responderá pelos prejuízos causados na esfera civil e o síndico deverá ingressar com medida judicial para paralisar a obra se necessário ou obrigar o morador ao reparo.

Mas se ali estiver uma pessoa caída/acidentada, precisando de ajuda, ou se um crime estiver ocorrendo, respectivamente, o síndico e a polícia poderão adentrar a unidade, conforme autoriza a Constituição Federal, para esses casos específicos. Para as unidades vazias, sem que se localize o morador e se ali algo que poderá gerar dano, risco ou prejuízo a terceiros estiver ocorrendo, podemos encaixar nas hipóteses do instituto da gestão de negócios.

O Código Civil nos traz a figura do gestor de negócios que é a conduta de um estranho, sindico ou não, que interfere em negócio de terceiro, que pode ser em uma residência, a fim de evitar-lhe um prejuízo, agindo conforme o terceiro teria agido se tivesse conhecimento do fato. É uma atividade excepcional.

É exemplo desta gestão o vizinho que zela pela casa de quem se ausentou sem deixar notícias ou o síndico que ingressa na unidade vazia e fecha a torneira ou estanca um vazamento. O Art. 861 do Código Civil, aduz: “Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a este e às pessoas com quem tratar. ”

Lembrando que se o ato praticado for contra a vontade manifesta ou presumível do dono, o gestor responderá até mesmo pelos prejuízos imprevisíveis Art. 862 do CC.

* Dr. Rodrigo Karpat é especialista em direito condominial e imobiliário. Sócio da Karpat Sociedade de Advogados e membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.