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Taxa do condomínio: obrigações e sanções para falta de pagamento

Taxa do condomínio: obrigações e sanções para falta de pagamento

06/07/2014 Rodrigo Karpat

Os conceitos de dívida no direito brasileiro podem ser entendidos como portáveis (portable) ou quesíveis (quérable), e essas obrigações estão diretamente ligadas ao local de pagamento.

As portáveis são quando há responsabilidade do devedor em encontrar o credor para cumprir com a obrigação. Já a quesível é quando cabe ao credor procurar o devedor para fazer o pagamento. A cota de condomínio é um exemplo de uma dívida “portable”, ou seja, quando o devedor deve efetuar o pagamento no próprio condomínio ou onde este determinar. Já o exemplo de uma dívida “querable” é a conta de água ou telefone, em que a empresa prestadora do serviço deve efetivar a cobrança enviando ao consumidor a conta para pagamento em prazo razoável e antes do vencimento.

Normalmente, a dívida é considerada sempre “querable”, conforme determina o artigo 327 do Código Civil: “Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias”. Assim, se não existir contrato escrito que estipule qual a natureza da obrigação, a regra é que o pagamento deve ser feito no domicílio do devedor. Recentemente, o Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) revelou que o número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínios subiu 21,15% em abril desse ano na cidade de São Paulo.

Neste mês, foram ajuizadas 739 ações, contra 610 de março. A promoção de ações de conscientização dos condôminos quanto à importância desse pagamento para a saúde financeira do condomínio é essencial para diminuir essa taxa de inadimplência. A falta de envio de boletos para cobrança de encargos do condomínio pelo credor não afasta a obrigação do devedor em efetuar o pagamento da dívida, que nesse caso é portável, e não quesível, sendo ônus do devedor valer-se dos meios legais e processuais para efetuar o pagamento.

Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo em um caso envolvendo essa questão. Ou seja, não existe necessidade de qualquer alteração do Regimento Interno no que se refere ao pagamento de despesas de condomínios. Seguindo o julgado da justiça paulista, é de responsabilidade do devedor efetuar o pagamento das despesas mesmo que não tenha recebido o boleto, até porque hoje a maioria das administradoras tem disponibilizado o acesso ao boleto pela internet.

Em último caso, o devedor poderá procurar a justiça, mas não deve deixar de arcar com sua parte na conta do condomínio. A falta de pagamento do condomínio acarreta nos acréscimos de multa de 2% sobre o valor em atraso, correção monetária e juros de um por cento ao mês, além de honorários advocatícios se o caso for enviado para escritório de um advogado. Isso pode ocorrer mesmo na fase extrajudicial, o que acrescerá a dívida em mais 10%. Não obtendo êxito com a cobrança extrajudicial, o próximo passo será o ingresso de ação judicial que poderá fulminar no leilão e perda da unidade em função da dívida.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.



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