No âmbito dos condomínios edilícios, a permanência prolongada dos condôminos no interior das respectivas unidades autônomas, vem elevando exponencialmente o número de conflitos e de registros de reclamações, conforme amplamente noticiado pelo Jornal O Globo na data de 2 de agosto de 2020.

Assim, o síndico passa, mais do que nunca, a exercer o papel de conciliador das relações entre condôminos, com o propósito de obter autocomposição consensual de maneira célere e informal.

O emprego de técnicas de mediação mostra-se benéfico em inúmeros aspectos, pois além de proporcionar às partes uma solução em um curto espaço de tempo, também se mostra bastante efetivo, uma vez que viabiliza a participação ativa e o comprometimento dos envolvidos.

Ainda, a autocomposição bem-sucedida entre as partes, com o auxílio de mediação praticada pelo síndico, tem o condão de evitar que os conflitos se tornem insustentáveis e acabem sendo levados à apreciação do Poder Judiciário.

O síndico interessado em implementar tais práticas de harmonização, deverá permanecer vigilante para que assim consiga identificar possíveis casos de confronto em estágio inicial, e ainda deve agir de forma imparcial e neutra ao convidar os litigantes para participarem de sessão de mediação.

Por sua vez, o síndico também poderá se valer da assessoria jurídica do condomínio para conferir a todos os condôminos, orientações, consultas, e suporte necessário na mediação e conciliação de eventuais conflitos.

A sessão poderá ser realizada nas dependências do condomínio ou on-line, em interpretação extensiva do artigo 12 da Lei nº 14.010/2020, que permite a realização de assembleias gerais por meios virtuais em caráter emergencial até 30 de outubro de 2020.

As partes poderão ser ouvidas separadamente em um primeiro momento, no intuito de serem evitados constrangimentos.

No entanto, mostra-se de essencial relevância que os conflitantes, intermediados pelo síndico e/ou assessoria jurídica, trabalhem juntos na construção de uma solução consensual.

Caso o objeto do litígio seja matéria específica ou de maior complexidade, demonstra-se recomendável que os envolvidos procurem pelo auxílio de advogados autônomos e escolham um mediador judicial individual, ou por intermédio de Câmara Privada de Mediação e Conciliação, nos termos dos artigos 165 a 175 do Código de Processo Civil.

Isto porque os mediadores judiciais passam por treinamento de capacitação, nos moldes previstos pelo artigo 11 da Lei de Mediação (nº 13.140/2015) e da Resolução nº 125/2010 do Conselho Nacional de Justiça, estando, portanto, mais bem preparados e respaldados pela legislação.

Nestes casos, a autocomposição alcançada pelas partes envolvidas, com o auxílio do mediador judicial, será formalizada em termo de acordo total ou parcial, e terá força de título executivo extrajudicial – de acordo com o artigo 784, inciso IV do Código de Processo Civil –, o que garante a sua efetividade na hipótese de descumprimento.

* Cristiane Yumi Ono é advogada especialista em Direito Condominial no escritório Zuba Advocacia e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).

* Márcio Zuba de Oliva é mestrando em Direito pelo Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP), advogado especialista em Direito Condominial, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF e membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).