Portal O Debate
Grupo WhatsApp

A sucessão nos contratos de arrendamento do estabelecimento comercial

A sucessão nos contratos de arrendamento do estabelecimento comercial

21/01/2020 Alceu Machado Neto

Os Tribunais têm adotado posições antagônicas ao decidirem sobre a responsabilidade do arrendatário por débitos anteriores do estabelecimento arrendado.

A inexistência de previsibilidade das decisões judiciais acarreta insegurança aos empreendedores dispostos a arrendar o estabelecimento comercial, já que eles estarão sujeitos a assumir riscos extremos e desconhecidos.

Tal insegurança reflete diretamente no mercado de arrendamento de estabelecimentos comerciais, uma vez que reduzirá o número de interessados e terá influência direta no preço do arrendamento.

A insegurança, portanto, prejudica todas as partes envolvidas com o estabelecimento, uma vez que o proprietário terá dificuldades em arrendar pelo preço justo. O arrendatário estará sujeito a ser responsabilizado pelo passivo de terceiros. E, ainda, os credores sofrerão prejuízos quando:

- o estabelecimento não for arrendado e o seu proprietário não tiver condições de realizar a sua manutenção, acarretando a desvalorização do patrimônio (que é a garantia dos credores);

- a remuneração for estipulada em valor inferior à média do mercado, com o nítido objetivo de compensar os riscos envolvidos na celebração de contratos de arrendamento;

- não houver interessados no arrendamento do estabelecimento, o que geraria receitas que auxiliariam no pagamento do passivo do estabelecimento.

Toda a insegurança sobre o tema foi gerada a partir da vigência do Código Civil de 2002, com base na interpretação do artigo 1.146, o qual dispõe que o adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que contabilizados. Anteriormente, o Código Civil de 1916 estabelecia que o adquirente não tinha qualquer responsabilidade pelos débitos anteriores do estabelecimento adquirido. 

Mesmo o artigo 1.146 do Código Civil sendo expresso ao responsabilizar apenas o adquirente, os credores do estabelecimento arrendado formularam as suas teses, incentivados pelas decisões proferidas no âmbito da Justiça do Trabalho, visando estender a responsabilidade também ao arrendatário.

Em algumas situações, o mesmo fundamento utilizado para responsabilizar o arrendatário é adotado como fundamento para não responsabilizar – o que demonstra que os Tribunais não têm uma posição uniformizada sobre o tema.

Com base na análise dos fundamentos das decisões judiciais, os interessados em arrendar estabelecimentos comerciais poderão tomar as seguintes cautelas, com o objetivo de minorar os riscos de ser envolvido em eventual discussão sobre a sua responsabilidade por débitos anteriores do estabelecimento arrendado:

- estabelecer no contrato de arrendamento as premissas que balizaram a negociação realizada entre as partes;

- definir o objeto do contrato de arrendamento de forma clara, constando expressamente quais os bens que serão objeto do arrendamento;

- estipular o preço do arrendamento em valor real. Não é rara a estipulação da remuneração do arrendamento em valor inferior ao valor de mercado, em razão da necessidade de investimentos no estabelecimento arrendado;

- evitar a utilização dos funcionários anteriores do estabelecimento arrendado. Caso não seja possível, as partes devem justificar no contrato as razões que recomendam a utilização dos funcionários anteriores do estabelecimento;

- exigir a comprovação de que o proprietário do estabelecimento, objeto do arrendamento, não está insolvente.

As recomendações demonstram que há formas de mitigar os riscos causados pela insegurança das decisões judiciais e permitir que estabelecimento comercial continue sendo objeto de contratos de arrendamento.

* Alceu Machado Neto – advogado, sócio do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Sociedade de Advogados. Mestre em Direito dos Negócios pela FGV-SP

Fonte: IEME Comunicação/AMSBC Advogados



A inadequação da mediação obrigatória pré-judicial

Nos últimos anos, a sobrecarga do sistema judiciário brasileiro tem provocado o debate acerca da obrigatoriedade da tentativa de solução extrajudicial de conflitos antes do ajuizamento de ações judiciais, como uma forma de comprovar o interesse de agir.

Autor: Suzana Cremasco


Novas regras de combate ao telemarketing abusivo entram em vigor

A Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) implementou uma série de novas medidas para combater o telemarketing abusivo, reforçando a proteção dos consumidores brasileiros.

Autor: Divulgação


Licença-maternidade sem carência para as autônomas

Foi uma decisão histórica, e com 25 anos de atraso!

Autor: Nayara Felix


Recorde de queixas contra planos de saúde e a necessidade de mudanças

Nos últimos dez anos, o Brasil testemunha um aumento alarmante nas queixas de consumidores contra planos de saúde.

Autor: Natália Soriani


Conflitos condominiais

Tipos de ações judiciais e maneiras eficientes de resolvê-los.

Autor: Divulgação


Se a doença é rara, o tratamento não pode ser

13 milhões de brasileiros convivem hoje com doenças raras, de acordo com o Ministério da Saúde.

Autor: Thayan Fernando Ferreira


O perigo da pejotização para as startups

Os recentes conflitos envolvendo a Uber e a justiça trabalhista em ações que reivindicam o vínculo de emprego de motoristas junto à empresa ganhou a atenção da sociedade e até do Palácio do Planalto.

Autor: Ricardo Grossi


Uma boa dose de bom senso em favor do trabalhador gaúcho!

O bom senso precisa falar mais alto, de tal maneira que ninguém saia ainda mais prejudicado nesta tragédia.

Autor: Sofia Martins Martorelli


Crise no setor de saúde e a suspensão de venda de planos da Prevent Sênior

A suspensão de venda de planos de saúde familiares e individuais por uma operadora, como no caso da Prevent Senior, geralmente ocorre sob a égide da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS), que é o órgão regulador do setor.

Autor: Natália Soriani


Recuperação extrajudicial do grupo Casas Bahia

Entenda algumas vantagens desse modelo para reestruturação da sociedade.

Autor: João Pedro Gonçalves de Sousa


Trabalhador pode se opor a pagar contribuições assistenciais feita ao sindicato

“A manifestação coletiva, em assembleia, é a forma e o momento mais adequados para se exprimir a vontade dos empregados”.

Autor: Divulgação


Correção de rumos no STF: pejotização é fraude trabalhista

O Supremo Tribunal Federal (STF) tem recebido nos últimos meses uma quantidade expressiva de reclamações constitucionais para cassar decisões da Justiça do Trabalho relativas a contratos fraudulentos de prestação de serviços.

Autor: Cíntia Fernandes