Seja qual for à situação da garagem é certo que ela é campeã de problemas em edifícios.

Entre os principais conflitos estão: condução em alta velocidade, estacionamento em locais errados, utilização por não moradores, carros maiores do que espaço disponível, buzinas, furtos, danos e amassados, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

As vagas de garagens em condomínios podem ser: unidades autônomas - vinculadas à unidade ou mantendo a própria individualidade - e acessórias - o condômino tem o direito de uso. Quando a vaga for unidade autônoma o seu espaço é demarcado. Já as acessórias, aquelas que concedem o direito ao uso, poderão ser determinadas ou indeterminadas.

A natureza jurídica das vagas é estabelecida na incorporação do empreendimento, no instrumento de instituição e especificação do condomínio. Para tentar entender e elucidar muitos destes problemas é indispensável à leitura da convenção do condomínio.

Via de regra, as convenções disciplinam o uso e determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de um automóvel, neste caso o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas ( tintas, motos, malas).

Estas são regras que estão em grande parte das convenções, porém cada uma é subscrita para atender um determinado empreendimento. Assim, salutar a leitura da mesma. Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Porém, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade moderna por vagas e não vislumbram esta opção.

Desta forma, como alternativa quando não existem vagas extras para motos, e se possível respeitando os limites demarcatórios de cada vaga e desde que não traga incomodo aos demais moradores, alguns condomínios tem tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem.

Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Mesmo para a guarda de um automóvel podem existir problemas com o tamanho da vaga. Assim, seja qual for à solução encontrada por cada condomínio, é certo que os automóveis, ou automóvel e mais uma moto, não podem extrapolar os limites da vaga. Porém, se as vagas forem acessórias e indeterminadas, e caso o condomínio opte pelo sorteio de vagas, este deverá levar em consideração o tamanho dos automóveis dos que ali coabitam e com o fim de não prejudicar o espaço estabelecido.

A legislação municipal em São Paulo (Lei 11.228/92), prevê determinado número de vagas para carros pequenos 50%, médios 45% e grandes 5%. Conclui-se assim, que condomínio com o objetivo de evitar conflitos deve tentar na medida do possível administrar esta situação. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais.

O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados na garagem, inclusive com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.

* Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.